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刘煜辉 的博客

中国社科院金融所金融实验研究室主任

 
 
 

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关于我

湖南长沙人,经济学博士研究员。现任中国社科院金融所金融实验研究室主任,中国经济评价中心主任,中国社科院研究生院等多所大学特聘教授,香港金融管理局高级访问学者,在安永会计师事务所、中国农业银行等多家金融机构担任风险管理顾问。经常受邀参加国务院办公厅、央行货币政策委员会专家咨询会、发改委、财政部、商务部、证监会宏观经济形势咨询会。主要研究方向是宏观经济学、国际经济学、金融市场等。

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中国房价的拐点?  

2012-07-21 07:36:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近实在分身乏术,只能在将“拇指”运动的心得集萃了。以后再整理了。

 

¢中国楼市投资者或是一种非典型庞氏投资者,不同于西方是使用杠杆相对有限,但具有相同动机:即期租金回报率(购买时)是无法覆盖隐含的资金成本,期待的是未来的价格上涨来覆盖(只有价格上涨时,对应的隐含的资本回报率下降)。 (不涨就是跌)
¢所以房价下跌取决于导致上涨因素预期消失(人口结构因素、货币因素、经济长期回报预期、诸侯冲动被抑制等等),这时家庭改善资产流动性的需求会大幅上升。如果这时点来临,限不限购其实都无所谓了。

经济学讲房价不是讲绝对值,高低判断都是相对于收入(或隐含资金成本等等)的而言的,通俗讲,性价比概念。城镇化与房价高低的关系本身就有点“伪”,只有城镇化带来收入增长。哪有城镇化一定会恶化“性价比”?

 

为什么出地王?不要太当真。地产商与地方政府是马仔和老板的关系。马仔刚刚拿到钱,就不管老板了是不仗义的,马仔的财富累积都是靠老板。所以多少要表示下。这叫讲政治。因为它能改变社会预期,只涨不跌的神话再起,可怜的刚需还可以继续跟进。

但不能太当真。所谓地王,并非立马的真金白银,而是地产商表上“应付未付”,或有负债,未来市场不好,马仔和老板可以商量,或干脆3%的定金不要了。

 

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