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刘煜辉 的博客

中国社科院金融所金融实验研究室主任

 
 
 

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湖南长沙人,经济学博士研究员。现任中国社科院金融所金融实验研究室主任,中国经济评价中心主任,中国社科院研究生院等多所大学特聘教授,香港金融管理局高级访问学者,在安永会计师事务所、中国农业银行等多家金融机构担任风险管理顾问。经常受邀参加国务院办公厅、央行货币政策委员会专家咨询会、发改委、财政部、商务部、证监会宏观经济形势咨询会。主要研究方向是宏观经济学、国际经济学、金融市场等。

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负资产或是下一轮比次按危机更猛烈的冲击波  

2008-04-21 16:12:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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负资产或是下一轮比次按危机更猛烈的冲击波

当下要求中国银行界赶快出海抄底的呼声日益高涨。的确,国际金融市场近来出现了一些企稳的迹象。最近雷曼兄弟、瑞银等一些大型金融机构纷纷推出了资本金补充计划,得到了市场正向呼应,金融类股出现了明显反弹,道指也创出了3月以来的新高。此外,次级贷款实际上在去年下半年增量就停了,随着时间推移,进入重新厘定利率期的次按规模递减。有个测算,目前美国整个的按揭贷款总量规模是11.4万亿美元,次级按揭大致占15%,也就是2万多亿美元。08年一季度到三季度,每个季度进入利率重新厘定期的次级贷款大致是1000~1200亿,从08年第四个季度开始,每个季度进入利率重新厘定期的次贷规模开始大幅度的下降,大概是800亿美元的规模。到09年一季度的时候规模又下降一半,从09年2季度开始,以后每个季度也就是200亿美元左右。意味着,金融机构再次大面积发生次贷坏帐的可能性必定是大幅降低的,。

现在看来,次按的问题的最高峰可能是过去了,但在我看来,美国经济的触底、危机的真正解除却还远远没有到来。经济的衰退和房价的进一步下跌由此引致的负资产问题,很可能演变成为下一轮比次按更猛烈的冲击波。

为什么这样讲呢?美国自70年代以来,大概经历了三次完整的房地产周期,从前两次周期来看,最短的一次调整周期也要三年半,最小的一次调整幅度也要从高点下跌50%左右。从目前来看,因为美国的楼市自06年4季度见顶以来,迄今调整也才有一年半时间,此外调整幅度距06年4季度的楼市的高点,下调也仅仅只有17%左右,而2000年至2006年,美国的楼市大致上升了63%,若是简单比照前两次周期,美国楼市最终要企稳的话,恐怕也要到09年末,距高点至少还有15%的下跌幅度。一个更悲观的看法,从国际上衡量房地产泡沫最通用的指标――购楼的资金成本和租金的比率看。从2000年开始,美国的楼价已经把租金远远抛在了身后,到06年楼市见底的时候,该比率攀升至1.7。如果要回到一个正常的可以接受的比例(1.1),那意味着美国的楼市应该见顶回落40%以上。如果按这个调整幅度的要求,当下美国楼市的水平至少还有20%到30%的调整空间。若真如此,美国的按揭户中间,大约有2500万户家庭可能进入负资产状态,占整个美国按揭户的40%~50%。现在房价下跌了17%,已经有880万户进入了负资产状态。可以想见,如果房价在目前的位置进一步下跌20%到30%,未来出问题的就远远不是次级按揭贷款的问题,大量的美国优质按揭(primeloan)都可能进入负资产状态。

优质贷款的申请人和次级贷款的申请人是有本质区别的,他们的信用等级分要超过660,而且必须要有严格的收入证明材料,然后才能发放这种贷款。也就是说从还款能力和还款意愿来说,他们都是没有问题的。但是现在的情况是,如果房价进一步下跌,这些优质按揭的申请人,按先前签订的条款去供楼就可能变得很不合算的,所以一个理性的选择很可能是停供,类似于炒股票的止损斩仓,当楼价跌掉自己的已经支付的购楼款时。

美国处置负资产的法律和香港有着很大差别。香港97年回归以后房地产下跌也非常猛,大概下降了70%,当时有70%到80%的按揭人进入了负资产状态,不过香港的银行并没有受到毁灭性的打击。因为按照香港法律的规定,负资产的价差损失的承担人是按揭户,而不是银行,也就是银行未来有权向按揭户追溯负资产价差的损失。但是美国不一样,非常宽松,也就是说我不想供了,把钥匙交给银行,我就和这个楼没有太大的关系了,然后交给银行处置。这样的话银行的压力是非常大的。因为这种优质贷款在美国按揭贷款中的占比远远超过次贷,达到五成。如果这块出现问题,银行集中处置负资产的楼盘,就会导致楼市进一步下跌。因为一般处置的时候都要低于楼价当前价值的20%到30%,银行的坏帐率可能会再次大幅攀升,从而演变成新一轮的冲击波,而且这个冲击波的威力绝对不亚于次贷。

到那个时候,会有大量的金融机构申请救援,由此产生大量的并购机会,届时美国政府也很可能不得不放松对外资金融机构进入并购的限制,若事态演变如此,或许正是中国的金融机构真正扬帆出海的时机。

 

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