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刘煜辉 的博客

中国社科院金融所金融实验研究室主任

 
 
 

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关于我

湖南长沙人,经济学博士研究员。现任中国社科院金融所金融实验研究室主任,中国经济评价中心主任,中国社科院研究生院等多所大学特聘教授,香港金融管理局高级访问学者,在安永会计师事务所、中国农业银行等多家金融机构担任风险管理顾问。经常受邀参加国务院办公厅、央行货币政策委员会专家咨询会、发改委、财政部、商务部、证监会宏观经济形势咨询会。主要研究方向是宏观经济学、国际经济学、金融市场等。

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房地产的“小阳春”的可持续?  

2009-05-19 07:52:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产的“小阳春”的可持续?(不要转载)

 

若说起今年1季度中国经济给我最深刻的印象是什么,两个,一是政府要把经济短期内拉起来的决心,而另一个则是房地产的超预期回暖。城市化的低端期所蕴涵的潜在需求实在比想象的要厉害得多。

在我看来,年初的房地产的小阳春主要来自于三个因素。

一是刚性需求生猛释放。有分析说上世纪80年代那波婴儿潮到当下正好进入了结婚生子的年龄段,0708年房价暴涨把这些需求给压了大半年,一旦价格回落,这些需求马上就释放出来。

二是政府的减税(契税、印花税等)、信贷优惠(按揭利率为基准利率打7折,首付从30%下调至20%)的确激发了一些需求,二手房交易前所未有的火爆。

三是地产商中间的明智者(万科)率先大幅度降价回笼资金,以价换量见到了成效。

如果以094月份的新房交易量为计算依据,全国主要核心城市的可售面积消化时间在68个月之间。而此前,以0810月份的销售数据计算,全国主要城市新房的库存消化则要1525个月。不少城市(如北京)34月单月新房销量居然高达景气期单月销售量的两倍。我们不去怀疑数据的真伪,至少二手房交易活跃应该比较真实。

房地产快速回暖当然是政府所乐见的。由于其产业关联链太强,短期内拉起国内疲弱的经济极为显著。我曾讲过,1季度6.1%GDP增长,与其说是政府刺激政策开始显示出积极效果(带动私人部门投资和消费),不如说功效来自于房地产的超预期恢复。

楼市销售的放量对耐用消费品市场的刺激是显而易见,汽车、家装、家电以及成为制造业部门显著回暖的分行业。接着后面,乐观的库存消化将可能带动下半年房地产投资(全年岁末国际大行的悲观预期是中国房地产投资将萎缩20%,而当下的今天三大外资行的齐声唱多中国的楼市,前后仅隔了1个季度的时间),由于房地产事实上掌控了中国整个投资的钥匙,制造业(钢筋水泥、耐用消费品)的巨大产出敞口释放终于见到了一根救命的稻草,更高兴的恐怕是政府,房屋卖出去了意味着土地就活了,财政就活了,日子就好过了。

真能如此演进,房地产的确功莫大焉。

剩下的问题是,房地产的“小阳春”的可持续性似乎成了中国经济下一步的关键。

刚性需求的集中释放还能持续多长时间,潜在的需求虽然比先前预期来得生猛,但是中国刚入而立的年轻人买房大多是靠家里三代储蓄凑钱(家庭文化放大这个群体的实际支付能力),而非一个稳定乐观的恒常收入的支撑,父辈祖辈都已经进入了一个“反储蓄”的阶段,靠“反储蓄”的人群的购买力把房价撑起来的,在世界经济史上我还没看到过。若开发商不明智地回过头来涨价,销售很可能会快速地萎缩下来。

当然还有改善型和投资型需求,是否能及时跟上,改善型跟收入增长预期关系极大,未来数年全球衰退的大背景恐怕会抑制大多数人极端迫切的欲望。而投资需求则更多取决于通货膨胀的预期,但是当通胀的实现反过来会成为浇灭经济复苏的火焰的一盆冷水的时候,经济二次探底的预期将使得房屋成为投资客手中的“烫手山芋”。从更长一点时间看,经济在一个长期底部波动时,流动性极差的房产未必是抵御通胀的最佳选择。

老实讲,长远看,当下的很多事情简直是在汇猎天下苍生有限的财富,政府把积蓄扔向了“铁公机”,那可是纳税人的钱呀,垄断资本的积压库存被接了盘。那么多贷款下去,股票和楼市起来了,看看新发行的基金又过了百亿,楼市还没跌两步又反身向上,而且放量,本来份额已经日渐萎缩的居民储蓄呀,高位去接盘,财富又流到了哪里?

不过是又一次财富的再分配。而此时发改委正在紧锣密布地制定收入分配改革方案。

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